Приобретение
в собственность жилого помещения или же получение его для проживания на
условиях договора социального найма отнюдь не означает, что у граждан
появляются всеобъемлющие права, позволяющие совершать в указанном
помещении любые действия.
Причем,
безусловно, при получении объекта для проживания по договору
социального найма у нанимателя и членов его семьи вероятность
расторжения данного договора значительно выше, чем у собственника
утратить право собственности. Более того, наниматель может быть выселен
без предоставления иного помещения.
Разница
в правовом статусе собственников и нанимателей достаточно просто
объясняется. Отношения собственности находятся в гражданско-правовой
плоскости, а отношения социального найма жилого помещения регулируются
в основе своей нормами жилищного законодательства.
Расторжение договора социального найма
В случае
нарушения нанимателем установленных законодательством норм и правил
Жилищным кодексом (ЖК РФ) предусмотрены нормы расторжения договора
социального найма жилого помещения.
По
инициативе (требованию) наймодателя, в соответствии с условиями статьи
83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут в случае, если:
-
наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6
месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). Данная норма достаточно четко устанавливает
право расторжения договора социального найма исключительно в случае
неуплаты коммунальных платежей в полном объеме в течение 6 месяцев.
Если лицо осуществляло хоть какие-то платежи в указанный срок,
оснований для обращения в суд с иском именно о расторжении договора
социального найма у наймодателя не будет;
- если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):
· разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);
·
систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4).
В данном случае подразумеваются любые действия нанимателя, нарушающие
нормы общежития (например шум выше установленных норм, пределов,
создание антисанитарных условий);
·
используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4). Под понятием
использования жилья не по назначению подразумеваются любые действия
нанимателя и членов его семьи, направленные не на проживание в жилом
помещении (например, организация офисного помещения, складирование
товаров, сдача помещения в коммерческий найм).
Договор
социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя
только в судебном порядке. Никакие уведомительные методы о расторжении
данного договора в одностороннем порядке не являются законными, о чем
должны помнить наниматели.
Указанный
перечень является закрытым. Соответственно, наймодатель не может
предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в
любых иных случаях.
В
случаях, предусмотренных п. 2-4 ч. 4 ст. 83, наниматель и члены его
семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления
другого жилого помещения.
Собственники имеют больше прав, но не меньше и обязанностей
Расторжение
договора социального найма, а также изъятие помещения у собственника
возможно в случаях сноса дома, в котором находится жилое помещение;
признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в
результате капитального ремонта дома не может быть сохранено.
Как
жилищным законодательством предусмотрена процедура предоставления
нанимателю иного помещения, так и гражданским законодательством
предусматривается предоставление иного объекта недвижимого имущества
соответствующего по своим потребительским свойствам и качествам
изымаемому.
Также
законодатель предусматривает возможность расторжения договора
социального найма либо реализации находящегося в собственностиобъекта с
публичных торгов в случае самовольного переустройства и (или)
перепланировки
Собственник
или наниматель жилого помещения обязан привести самовольно
переустроенное или перепланированное жилье в прежнее состояние в
установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по
иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении
договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном
изъятии жилья (в отношении собственника).
При
этом законом не описываются последствия расторжения договора
социального найма в случае самовольного переустройства и (или)
перепланировки. В данном случае следует руководствоваться нормами и
положениями статьи 83 ЖК РФ, что подразумевает выселение нанимателя и
членов его семьи без предоставления иного жилого помещения.
Гражданским
законодательством в статье 293 также предусматривается возможность
изъятия помещения по причинам использования жилого помещения не по
назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо
бесхозяйственного обращения с жильем, допускающего его разрушение.
Но
при этом у собственника существует значительно больше возможностей для
защиты своих прав, поскольку на первом этапе орган местного
самоуправления должен предупредить собственника о необходимости
устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения,
- назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если
собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы
соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без
уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску
органа местного самоуправления может принять решение о продаже с
публичных торгов такого жилого помещения.
В
случае реализации помещения с торгов собственник получит вырученные от
его продажи денежные средства в полном объеме за вычетом издержек, а
также расходов, необходимых для восстановления помещения в надлежащем
виде.
Для
договора социального найма предусматривается также основание для его
расторжения в случае переоборудования жилого помещения в нежилое, что
требует предоставления нанимателю и членам его семьи иного жилого
помещения взамен изымаемого.